Khi thị trường bất
động sản (BĐS) đóng băng, có nhiều cuộc họp mổ xẻ đủ thứ nguyên nhân. Có
một dãy rào cản đã lâu, bất cứ tại cuộc họp nào cũng bị “chỉ mặt” nhưng
thực tế vẫn lì ra. Đó là “rừng luật” BĐS!
Văn bản quá nhiều
Đối với một dự án nhà ở, làm từ
đầu đến cuối, ít nhất phải chịu sự điều chỉnh của 4 bộ luật: Luật Đất
đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Xây dựng. Trong lĩnh vực
BĐS đang tồn tại hệ thống luật chồng chéo mà ông Trần Đình Thiên, Viện
trưởng Viện Kinh tế Trung ương, từng nhận định là “rừng luật”.
Nếu chọn Luật Đất đai 2003, bộ
luật cơ bản trong lĩnh vực BĐS, nay đã gần 10 tuổi. Thời điểm ra đời,
Luật Đất đai được xem là cuộc “cải cách” trong vấn đề đất đai, xác nhận
sự tồn tại thị trường BĐS và cho phép 7 quyền cơ bản; thay đổi căn bản
về bảng giá đất, mỗi năm định giá một lần; người có đất được “tự do” hơn
khi đối với các dự án kinh doanh chủ đầu tư phải thương lượng… Kế đó,
sự ra đời của hàng loạt văn bản hướng dẫn khác cũng đình đám không kém.
Một công trình xây dựng khu dân cư mới tại huyện Nhà Bè - TPHCM. Ảnh: CAO THĂNG
|
Đáng kể nhất, sự xuất hiện
của “siêu” Nghị định 181 - 186 điều, bỏ 9 nghị định trước đó, đã gây
chấn động khi quy định “không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở”.
Tính đến nay có tổng cộng 73 văn bản pháp luật liên quan đến Luật Đất đai 2003, chỉ tính ở cấp trung ương, tức là Chính phủ và các bộ, bao gồm nghị định, thông tư, quyết định; còn các văn bản của địa phương cũng có chế tài thì chưa tính tới.
Tính đến nay có tổng cộng 73 văn bản pháp luật liên quan đến Luật Đất đai 2003, chỉ tính ở cấp trung ương, tức là Chính phủ và các bộ, bao gồm nghị định, thông tư, quyết định; còn các văn bản của địa phương cũng có chế tài thì chưa tính tới.
Một bộ luật khác khá đình đám, đó
là Luật Nhà ở 2005, đã từng “bắt giò” nhiều dự án nhà ở với quy định xây
xong móng mới được bán. Nếu tính cấp Chính phủ, bộ thì đến nay, bộ luật
này đã có 49 văn bản hướng dẫn, còn cộng luôn những văn bản ra đời
trước luật này vẫn còn có hiệu lực thì có tổng cộng 68 văn bản.
Kế tiếp, Luật Kinh doanh BĐS 2006
ra đời, đáng chú ý đã loại bỏ chủ đầu tư kém năng lực: đối với dự án
dưới 20ha thì vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư lớn hơn hoặc bằng 15% tổng
mức đầu tư của dự án, còn dự án trên 20ha thì vốn chủ sở hữu ít nhất
phải bằng 20%. Tổng cộng có 13 văn bản từ cấp bộ trở lên liên quan đến
luật này. Một bộ luật nữa mà các chủ đầu tư quan tâm không kém là Luật
Xây dựng 2003, có đến 51 văn bản cấp trung ương hướng dẫn thi hành.
Sự phức tạp của các bộ luật liên
quan đến BĐS còn thể hiện ở sự thay đổi liên tục các văn bản hướng dẫn,
văn bản ra đời sau sửa đổi, bãi bỏ văn bản trước, nghị định xóa nghị
định, thông tư thay thông tư. Hướng dẫn Luật Đất đai 2003 có hẳn “trùm”
Nghị định 17/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của 5 nghị định khác là
nghị định 181, 182, 187, 197, 198.
Chuyện xưa nay hiếm cũng đã xảy ra, Bộ Tài nguyên - Môi trường có Công văn 181 ngày 23-10-2009 để đính chính 8 điểm của Nghị định 69 ban hành trước đó hơn 2 tháng vì sơ suất trong khâu đọc soát. Về Luật Nhà ở 2005 cũng vậy, Thông tư số 16/2010: bãi bỏ các thông tư số 1, 5, 13; Nghị định 71 thay thế Nghị định 90; Nghị định 12/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thay thế nghị định 16/2005, 112/2006…
Chuyện xưa nay hiếm cũng đã xảy ra, Bộ Tài nguyên - Môi trường có Công văn 181 ngày 23-10-2009 để đính chính 8 điểm của Nghị định 69 ban hành trước đó hơn 2 tháng vì sơ suất trong khâu đọc soát. Về Luật Nhà ở 2005 cũng vậy, Thông tư số 16/2010: bãi bỏ các thông tư số 1, 5, 13; Nghị định 71 thay thế Nghị định 90; Nghị định 12/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình thay thế nghị định 16/2005, 112/2006…
Thủ tục nhiêu khê
Theo thống kê của một luật sư, nếu tính từ trung ương đến địa phương ước khoảng 400 văn bản hướng dẫn thi hành các bộ luật liên quan đến BĐS. Càng nhiều luật, thủ tục càng nhiêu khê, không chỉ gây khó cho dân mà còn đến hoạt động kinh doanh nhà cửa.
Lâu nay trong giới kinh doanh địa ốc TPHCM, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành, hay nói thẳng về sự vòng vo của thủ tục pháp lý dự án. Năm 2008, ông Đực đề nghị phải thanh tra để tìm hiểu tại sao thủ tục nhiêu khê, mỗi khâu thường mất trên 6 tháng, lấy dự án của Đất Lành làm minh họa. Bắt đầu từ ngày 6-10-2006, công ty có văn bản xin mở rộng xây dựng khu dân cư đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, quận 12.
Theo thống kê của một luật sư, nếu tính từ trung ương đến địa phương ước khoảng 400 văn bản hướng dẫn thi hành các bộ luật liên quan đến BĐS. Càng nhiều luật, thủ tục càng nhiêu khê, không chỉ gây khó cho dân mà còn đến hoạt động kinh doanh nhà cửa.
Lâu nay trong giới kinh doanh địa ốc TPHCM, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành, hay nói thẳng về sự vòng vo của thủ tục pháp lý dự án. Năm 2008, ông Đực đề nghị phải thanh tra để tìm hiểu tại sao thủ tục nhiêu khê, mỗi khâu thường mất trên 6 tháng, lấy dự án của Đất Lành làm minh họa. Bắt đầu từ ngày 6-10-2006, công ty có văn bản xin mở rộng xây dựng khu dân cư đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, quận 12.
Tiến độ như sau: hồ sơ nộp tại
UBND quận 12 rồi lên Sở Quy hoạch - Kiến trúc, quay sang UBND quận 12
rồi trở lại Sở Quy hoạch - Kiến trúc, ngược lại UBND quận 12 và cuối
cùng lên Sở Xây dựng. Thời đó, dự báo 28 tháng mới có thể khởi công dự
án! Bây giờ, ông Đực cho biết dự án gần xong nhưng thủ tục chiếm mất hơn
4 năm, chứ không phải như dự kiến ban đầu. Ông nói, giả dụ khu đất mua
60 tỷ đồng thì tiền vay khoảng 40 tỷ đồng, cứ tính lãi suất 4 năm ở mức
12%/năm (thực ra có thời điểm lãi suất trên 20%/năm) thì mất 20 tỷ đồng,
chỉ vì thủ tục pháp lý.
Cũng trong thời điểm trên, Bộ Xây
dựng đã công bố: Một dự án thực hiện từ đầu đến cuối phải trải qua 33
thủ tục và thời gian hoàn thành trung bình là 3 năm. Trong một buổi gặp
gỡ các doanh nhân BĐS tại TPHCM, Bộ trưởng Bộ Xây dựng lúc đó tuyên bố
rằng sẽ phấn đấu giảm còn 8 thủ tục. Mới nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ
tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết, thực chất chỉ giảm được 7 thủ tục,
nhưng 7 thủ tục đó tuy gọi là giảm nhưng thực chất lại gộp vào các thủ
tục khác!
Bị chi phối bởi nhiều luật và văn bản dưới luật càng khiến thị trường BĐS trầm lắng. Ảnh: DIỄM THY
|
Thủ tục càng nhiêu khê thì
vòng đời dự án càng lâu. Đây chính là thủ phạm đẩy giá nhà đất lên cao.
Muốn có cuộc cách mạng cho thị trường BĐS, kéo giá nhà đất thấp xuống
thì việc đầu tiên phải đơn giản hóa hệ thống pháp luật, giản lược thủ
tục hành chính.
LƯƠNG THIỆN
Theo SGGP
0 nhận xét